Artikel unter 'Honorar des Betreuers'

Immobilienverkauf durch Betreuer – Vorkaufsrecht für Angehörige?

Betreuung ist immer und in jeder Hinsicht eine belastende Situation für die Betroffenen und – vor allem im Falle eines eingesetzten fremden Betreuers – auch für die Angehörigen. Noch schlimmer und unwürdiger wird es aber dann, wenn der Betreuer von der Befugnis Gebrauch macht, Immobilien des Betreuten an Dritte zu verkaufen.

Immer mehr bekommen wir es mit Problemfällen zu tun, in denen es zu der für alle besonders belastenden Situation kommt, in der das Elternhaus gegen den Willen von Betreuten und Angehörigen vom Betreuer verkauft wird. Hintergrund ist, dass vermeintlich oft keine andere Möglichkeit besteht, die laufenden Kosten des Betreuten für Pflege, Unterhalt und Betreuung zu decken.
Das Problem, im Übrigen ganz allgemein in der Betreuungsrealität, ist, dass die Wünsche der Betroffenen und Angehörigen – wenn erst einmal ein (Berufs-)betreuer am Werk ist - nicht nur in den Hintergrund treten sondern oftmals schlicht übergangen werden. Viele Familien gehen davon aus, dass sie für den Fall, dass evtl. einmal das Elternhaus verkauft werden muss, um Betreuungs- oder Pflegekosten aufbringen zu können, vorgesorgt haben indem für sie ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde. Dieses Vorkaufsrecht bewirkt im Allgemeinen, dass die Angehörigen – wenn sie das wollen und können – in den Vertrag, den der Betreuer mit einem Dritten über die Immobilie abschließt, eintreten können, so dass die Immobilie im Besitz der Familie bleibt. Leider ist es oft so, dass der Dritte einen höheren Preis bezahlen kann, als es die Verhältnisse der Angehörigen zulassen. Grundsätzlich ist der Betreuer ja auch dazu verpflichtet, im Rahmen der ihm übertragenen Vermögenssorge so gut wie möglich für den Betreuten zu wirtschaften und deshalb darf er die Immobilie nicht zu einem zu niedrigen Preis verkaufen. Jedoch muss hier jeder Einzelfall genau betrachtet und bewertet werden.

Gerade wir haben es natürlich nicht mit den Regelfällen zu tun, in denen es aufgrund der gegebenen Umstände überhaupt nicht anders möglich ist, als die Immobilie zum bestmöglichen Preis an Dritte zu verkaufen, beispielsweise wenn es darum geht, dass noch Kredite an Banken abbezahlt werden müssen, die anders als durch Verkauf nicht bedient werden können. Oder wenn es um Betreute geht, die sich noch in jüngeren Jahren befinden und die nicht so schwerwiegend erkrankt sind, dass die verbleibende Lebenszeit nicht grob überschaubar ist.
Uns geht es um die Fälle, in denen alte Menschen unter Betreuung stehen, die ihre Unterhalts-, Pflege- und Betreuungskosten aus den laufenden Einnahmen nicht mehr decken können und deshalb zusätzlichen finanziellen Bedarf haben. In solchen Fällen sehen wir es nicht pauschal als gerechtfertigt an, dass Betreuer die vorhandenen Immobilien verkaufen, um die Kosten für die Betroffenen zu decken, ohne zuvor zumindest einmal Kontakt mit Angehörigen aufgenommen zu haben um alles zu versuchen, alternative Lösungsmöglichkeiten zu erarbeiten. Angehörige haben keinerlei Informationsrechte, sie können von Betreuern vor vollendete Tatsachen gestellt werden. Wir wissen aber, dass Angehörige oft dazu bereit und in der Lage sind, die Betroffenen finanziell so zu unterstützen, dass es überhaupt nicht so weit kommen müsste, eine Immobilie, die eigentlich „in der Familie bleiben soll“ an einen Dritten zu verkaufen. Es handelt sich dabei aber leider lediglich um eine moralische Anforderung an die Praxis des Betreuungsrechts, die rechtlich aufgrund der aktuellen Gesetzeslage nur sehr selten und nur bei Vorliegen besonderer Umstände durchzusetzen ist. Ein zumindest sachliches „Miteinander“ zwischen Betreuern, Betreuten und Angehörigen würde die Umstände in ohnehin sehr belastenden Lebensumständen, die Betreuung immer mit sich bringt, erträglicher machen, ist aber leider offensichtlich realitätsfern.
Aus diesem Grund beschäftigt sich die Kester-Haeusler-Stiftung im Rahmen eines international durchgeführten Informationsaustauschs mit Betreuungsrechtsspezialisten mit der Frage, ob in anderen Ländern
bei dem Verkauf einer Immobilie, die im Eigentum einer unter Betreuung stehenden Person steht, die Familienangehörigen (Ehepartner, Kinder, Geschwister usw.) in die Entscheidung eingebunden werden müssen,  bzw. ob in einem solchen Fall ein Vorkaufsrecht der Familienangehörigen existiert.
Die dazu bis jetzt gewonnen Erkenntnisse lassen darauf schließen, dass es in anderen Ländern sehr wohl die gleiche Problematik gibt, jedoch keine entsprechenden gesetzlichen Lösungen existieren oder auch nur in Erwägung gezogen werden. Dies zeigt, dass das Betreuungsrecht allgemein nicht nur in Deutschland, sondern auch international verbessert werden muss um die Rechte der Betroffenen besser schützen zu können.
Nicht unerwähnt bleiben soll in diesem Zusammenhang auch der Umstand, dass es für Berufsbetreuer (wenn es sich dabei um Rechtsanwälte handelt) finanziell sehr lohnenswert ist, wenn im Zuge der anwaltlichen Tätigkeit im Rahmen eines Betreuungsverfahrens ein Grundstückskaufvertrag aufgesetzt und durchgeführt wird. Schließlich ist es hier für den Anwaltsbetreuer nach dem Gesetz möglich, zusätzliche, nicht von den pauschalen Betreuungskosten gedeckte Gebühren abzurechnen. S. hierzu auch den Beitrag „Immobilienverkauf durch Betreuer – Unterwanderung und Vernichtung grundlegender Familieninteressen“).
Suanne Kilisch
Wiss. Mitarbeiterin

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Immobilienverkauf durch Betreuer - Unterwanderung und Vernichtung grundlegender Familieninteressen

Aus aktuellem Anlass möchten wir darauf hinweisen, dass wir es vermehrt mit Fällen zu tun haben, in denen Immobilien von Betreuten durch Betreuer verkauft werden, obwohl dies weder notwendig, noch von dem Betroffenen selbst oder von Familienangehörigen gewünscht wird um die laufenden Kosten für Pflege, Unterhalt, Kosten der Betreuung usw. zu bezahlen. Natürlich kommt es vor, dass ein Immobilienverkauf unumgänglich ist, wenn z. B. noch laufende Kreditzahlungen von dem Betreuten zu erbringen sind, die nicht anders aufgebracht werden können.

Unsere Erfahrung zeigt aber, dass die gesamte Haltung in der Betreuungsszene leider dahin geht, vorschnell und vor allem verknüpft mit erheblichen Eigeninteressen, die Wünsche der Betroffenen ganz selbstverständlich nicht ernst zu nehmen, bzw. mit einem Handstrich vom Tisch zu fegen. Denn, dass zum einen in vielen Fällen auch andere Möglichkeiten im Raum stehen würden, die Kosten für den Betreuten zu decken, beispielsweise die finanzielle Unterstützung durch Angehörige, Vereinbarung einer Leibrente, etc. wird von Betreuern oft überhaupt nicht in Erwägung gezogen. Wie und warum auch, denn zum einen scheint der Kontakt und die Zusammenarbeit mit Angehörigen, die, um eine andere Lösung als den Verkauf des Elternhauses zu erreichen, in die ganze Betreuungsarbeit und Planung mit einbezogen werden müssten, unter den Betreuern geradezu „verpönt“ zu sein. Diese Art von Zusammenarbeit wird von Betreuern offenbar nur extrem selten überhaupt in Erwägung gezogen.

Denn der einfachere – und vor allem auch lukrativere Weg für den Berufsbetreuer ist der Verkauf der Immobilie. Dazu muss man wissen, dass viele Betreuungen von Rechtsanwälten geführt werden, die dann, wenn sie den Verkauf der Immobilie durchführen, den Betroffenen die dafür anfallenden Rechtsanwaltsgebühren in Rechnung stellen, bzw. sich selbst aus dem Vermögen der Betreuten entnehmen. Denn Rechtsanwälte als Berufsbetreuer dürfen neben der Pauschale, die sie für die Betreuung erhalten, grundsätzlich nach § 1835 Abs. 3 BGB zusätzlich auch anfallende Anwaltsgebühren abrechnen, wenn sie für den Betreuten als Anwalt tätig werden.

Wichtig für alle Betroffenen und Angehörigen ist aber zu wissen, dass es sich dabei um eine Ausnahmevorschrift handelt, die deshalb zurückhaltend anzuwenden ist. Das heißt, dass nicht jede Tätigkeit des Anwaltsbetreuers auch extra abgerechnet werden darf. Wir mahnen hier ausdrücklich zur Vorsicht und zur Kontrolle.  


Der zusätzliche Anspruch darf nämlich nur dann anerkannt werden, wenn es sich um eine spezifische Leistung im Kernbereich der Anwaltstätigkeit mit entsprechender Schwierigkeit und Aufwand handelt. Nicht jede Tätigkeit eines anwaltlichen Betreuers kann extra abgerechnet werden. Es kommt darauf an, ob rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten zu bewältigen sind. Für die Beurteilung des Schwierigkeitsgrades darf kein genereller Maßstab angelegt werden, sondern die im Einzelfall zu erledigende Aufgabe ist entscheidend. Nur wenn diese die Hinzuziehung eines Anwalts erfordert, darf zusätzlich abgerechnet werden. Der BGH hat beispielsweise eine zusätzliche Vergütung in einem Fall abgelehnt, in dem von dem Anwaltsbetreuer ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt und abgeschlossen wurde, weil keine vertiefte Auseinandersetzung mit Rechtsfragen erforderlich war. (BGH Beschluss 14.05.2014 XII ZB 683/11).
Genauso wenig rechtfertigt ein Immobilienverkauf durch einen Anwaltsbetreuer pauschal eine zusätzliche Gebührenabrechnung. Hierzu gibt es eine sehr interessante Entscheidung des OLG München, Beschluss v. 22.04.2009, 33 Wx 85/09, mit der es abgelehnt wurde, dass sich ein Anwaltsbetreuer zusätzliche Gebühren über mehr als 10.000,00 Euro aus dem Vermögen des Betreuten entnehmen durfte, weil er einen Grundstückskaufertrag für den Betreuten aufgesetzt und durchgeführt hatte. Die entsprechende Schwierigkeit war nicht gegeben und auch ein anderer Berufsbetreuer hätte ohne Hinzuziehung eines Rechtsanwalts die Immobilie verkaufen können.


Es ist aber üblich, dass gerade bei Immobilienverkäufen gar nicht groß nachgefragt wird, ob der Anwalt dafür zusätzliche Gebühren abrechnen darf  oder nicht. Die Angehörigen sind oft ja nicht einmal darüber informiert, dass überhaupt ein Verkauf stattfindet, die Betreuten können die Lage oft aus eigener Kraft nicht überschauen. Damit fällt eine gerichtliche Prüfung, ob die zusätzlichen Anwaltskosten überhaupt gerechtfertigt sind, unter den Tisch. Wo kein Kläger, da kein Richter.
Susanne Kilisch
Wiss. Mitarbeiterin

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Betreuer – Honorierung

Der vom Gericht bestellte Betreuer erhält eine Vergütung, die aus dem Vermögen des Betreuten zu leisten ist.

Wenn kein Vermögen vorhanden ist, richtet sich die Vergütung nach dem Sozialrecht (SGB XII).

Rechtsanwalt Prof. Dr. Volker Thieler, München-Gräfelfing

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