Immobilienverkauf durch Betreuer - Unterwanderung und Vernichtung grundlegender Familieninteressen

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Aus aktuellem Anlass möchten wir darauf hinweisen, dass wir es vermehrt mit Fällen zu tun haben, in denen Immobilien von Betreuten durch Betreuer verkauft werden, obwohl dies weder notwendig, noch von dem Betroffenen selbst oder von Familienangehörigen gewünscht wird um die laufenden Kosten für Pflege, Unterhalt, Kosten der Betreuung usw. zu bezahlen. Natürlich kommt es vor, dass ein Immobilienverkauf unumgänglich ist, wenn z. B. noch laufende Kreditzahlungen von dem Betreuten zu erbringen sind, die nicht anders aufgebracht werden können.

Unsere Erfahrung zeigt aber, dass die gesamte Haltung in der Betreuungsszene leider dahin geht, vorschnell und vor allem verknüpft mit erheblichen Eigeninteressen, die Wünsche der Betroffenen ganz selbstverständlich nicht ernst zu nehmen, bzw. mit einem Handstrich vom Tisch zu fegen. Denn, dass zum einen in vielen Fällen auch andere Möglichkeiten im Raum stehen würden, die Kosten für den Betreuten zu decken, beispielsweise die finanzielle Unterstützung durch Angehörige, Vereinbarung einer Leibrente, etc. wird von Betreuern oft überhaupt nicht in Erwägung gezogen. Wie und warum auch, denn zum einen scheint der Kontakt und die Zusammenarbeit mit Angehörigen, die, um eine andere Lösung als den Verkauf des Elternhauses zu erreichen, in die ganze Betreuungsarbeit und Planung mit einbezogen werden müssten, unter den Betreuern geradezu „verpönt“ zu sein. Diese Art von Zusammenarbeit wird von Betreuern offenbar nur extrem selten überhaupt in Erwägung gezogen.

Denn der einfachere – und vor allem auch lukrativere Weg für den Berufsbetreuer ist der Verkauf der Immobilie. Dazu muss man wissen, dass viele Betreuungen von Rechtsanwälten geführt werden, die dann, wenn sie den Verkauf der Immobilie durchführen, den Betroffenen die dafür anfallenden Rechtsanwaltsgebühren in Rechnung stellen, bzw. sich selbst aus dem Vermögen der Betreuten entnehmen. Denn Rechtsanwälte als Berufsbetreuer dürfen neben der Pauschale, die sie für die Betreuung erhalten, grundsätzlich nach § 1835 Abs. 3 BGB zusätzlich auch anfallende Anwaltsgebühren abrechnen, wenn sie für den Betreuten als Anwalt tätig werden.

Wichtig für alle Betroffenen und Angehörigen ist aber zu wissen, dass es sich dabei um eine Ausnahmevorschrift handelt, die deshalb zurückhaltend anzuwenden ist. Das heißt, dass nicht jede Tätigkeit des Anwaltsbetreuers auch extra abgerechnet werden darf. Wir mahnen hier ausdrücklich zur Vorsicht und zur Kontrolle.  


Der zusätzliche Anspruch darf nämlich nur dann anerkannt werden, wenn es sich um eine spezifische Leistung im Kernbereich der Anwaltstätigkeit mit entsprechender Schwierigkeit und Aufwand handelt. Nicht jede Tätigkeit eines anwaltlichen Betreuers kann extra abgerechnet werden. Es kommt darauf an, ob rechtliche oder tatsächliche Schwierigkeiten zu bewältigen sind. Für die Beurteilung des Schwierigkeitsgrades darf kein genereller Maßstab angelegt werden, sondern die im Einzelfall zu erledigende Aufgabe ist entscheidend. Nur wenn diese die Hinzuziehung eines Anwalts erfordert, darf zusätzlich abgerechnet werden. Der BGH hat beispielsweise eine zusätzliche Vergütung in einem Fall abgelehnt, in dem von dem Anwaltsbetreuer ein Erbauseinandersetzungsvertrag aufgesetzt und abgeschlossen wurde, weil keine vertiefte Auseinandersetzung mit Rechtsfragen erforderlich war. (BGH Beschluss 14.05.2014 XII ZB 683/11).
Genauso wenig rechtfertigt ein Immobilienverkauf durch einen Anwaltsbetreuer pauschal eine zusätzliche Gebührenabrechnung. Hierzu gibt es eine sehr interessante Entscheidung des OLG München, Beschluss v. 22.04.2009, 33 Wx 85/09, mit der es abgelehnt wurde, dass sich ein Anwaltsbetreuer zusätzliche Gebühren über mehr als 10.000,00 Euro aus dem Vermögen des Betreuten entnehmen durfte, weil er einen Grundstückskaufertrag für den Betreuten aufgesetzt und durchgeführt hatte. Die entsprechende Schwierigkeit war nicht gegeben und auch ein anderer Berufsbetreuer hätte ohne Hinzuziehung eines Rechtsanwalts die Immobilie verkaufen können.


Es ist aber üblich, dass gerade bei Immobilienverkäufen gar nicht groß nachgefragt wird, ob der Anwalt dafür zusätzliche Gebühren abrechnen darf  oder nicht. Die Angehörigen sind oft ja nicht einmal darüber informiert, dass überhaupt ein Verkauf stattfindet, die Betreuten können die Lage oft aus eigener Kraft nicht überschauen. Damit fällt eine gerichtliche Prüfung, ob die zusätzlichen Anwaltskosten überhaupt gerechtfertigt sind, unter den Tisch. Wo kein Kläger, da kein Richter.
Susanne Kilisch
Wiss. Mitarbeiterin

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